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在司法评估案例分析会上的讲话
信息来源: 发布日期:2020-12-10  浏览次数:314

 

(2020年11月22日)

冯占雄

 

同志们:

        司法评估是房地产估价机构依法接受人民法院的委托,运用专业的估价知识和方法,依照法定的程序,对与司法案件有关的房地产价值进行专业判断的一种活动。与常规房地产评估项目相比,司法评估的风险大,对房地产估价师的专业水平要求更高。当前,经济发展中积聚的社会矛盾逐渐凸现,当事人依法处置矛盾纠纷的意识不断提高,房地产司法评估案例的数量逐渐增多,已成为估价机构面对的常态化评估业务。房地产司法评估项目价值高、区位差异大,当事人对房地产司法评估的结果提出异议的情况比较多。今年接连不断的已收到8件涉及司法评估项目, 今天剖析了五件案例,各位专家剖析的详尽深刻,明确指出了各个报告的错误与不足,并给出了纠正的路径,尤为重要的是总结了经验教训和对行业发展的危害,案例分析非常成功。五个案例出现的问题其表现为:程序不规范、实地查勘不到位、信息采集不全、估价对象范围不清、评估方法不适当,选择参照对象不匹配(租金、土地价值)等等,这些都是极其低级的错误,对于拥有执业资格的估价师来讲是绝对不应该出现的问题,也是不能容忍的过失。

         出现这些问题的主要原因是:

        一、认识不到位,底线思维不牢。没有真正认识司法评估与常规评估的差异性,以及作为不当的危害性。

        二、规矩意识不强,评估规范尚未入心入脑。对规范的理解、领会远远不够,对专业技术规范的法律地位认识不清,缺乏对规范的敬畏之心。

        三、社会责任意识淡薄。对估价师的社会地位、作用缺乏清晰的认识和准确的定位,也就是说自己并不清楚肩负的社会责任。房地产估价师的社会责任既关系到房地产估价行业整体形象和持续健康发展,也关系着房地产估价师个体的成长与命运。房地产估价师承担着社会责任,是房地产估价师行业诚信建设的要求,它的表现形式是对估价机构、估价行业和社会的全面负责。房地产估价师履行社会责任的具体要求包括:为估价机构建设和发展贡献智慧与力量,积极投身于估价理论研究和实践总结,关心行业组织的建设和发展,为行业长远发展贡献力量。所以,房地产估价师既不能以“回扣”“低收费”等不正当手段恶性竞争,也不能无原则迎合委托人的不合理要求“高估低评”。房地产估价师缺少独立、客观、公正的判断,就会造成房地产估价师信用缺失,行业失去公信力。

        同志们,社会主义市场经济是信用经济,没有信用就没有秩序。房地产估价行业是诚信行业,没有诚信就没有公正。人无诚不立,业无诚不兴,国无兴不强。没有诚信作基础,提高服务质量从何谈起;没有体现公正,从何谈起承担社会责任。房地产估价师要增强社会责任感,承担起应有的社会责任。

        我讲几点要求:

        一、提高政治站位,担当社会责任。房地产估价师要履行社会责任。社会是行业生存的环境,行业是机构生存的基础,机构是估价师生存的依托(载体)。房地产估价师除了承担普通公民应有的责任,还应承担起所在机构、行业和社会的责任。首先,要承担起机构建设的责任,其次,要承担行业发展的责任,同时,要承担维护相关主体合法权益的责任。

        要为机构建设,行业发展贡献智慧和力量。我省的机构规模偏小,辐射力偏弱,在座的都是估价机构负责人、技术负责人和专家,大家对山西的房地产估价队伍现状及实力必须要有清醒的认识。估价师要以估价职业道德引领执业操守,强化职业实践行为的自律,以科学的精神,严谨的作风,为社会提供诚信服务。

        要注重积极研究房地产估价的理论与方法创新。房地产估价是智力型劳动。凭已有的知识和经验执业,不坚持学习、更新知识、升华技能是不能适应社会经济变革中出现新要求的,因此,估价师不仅要更新书本知识,还要与全省同行交流,创新方法,向省外学习,甚至到国外学习,在实践中探索理论,提升服务质量。 

        二、精准把控房地产估价工作的性质。房地产估价师最核心的工作是以专业的技能和方法提供客观、公正的房地产价值意见,其评估意见为协商成交价格、确定抵押额度、房屋征收补偿和征税等提供重要的参数依据。可见,估价结论的公正性直接影响着各方的利益,并对社会经济活动产生重大影响。尤其是司法评估结论直接关系到矛盾冲突当事人的切身利益,必须要求过程的严谨性、结论的准确性。房地产司法评估在司法诉讼中发挥越来越重要的作用,一个很小的细节或者不以为然都可能导致评估报告被推翻,引起当事人的质疑提出异议,回复不满意就申请协会专家评审。故此,房地产司法评估须重视、须慎行、须周密。

        三、严格估价程序,准确采集信息。司法评估报告的总要求是:程序必须合规合法,实地查勘必须到位、清楚,评估对象必须清晰,选取方法必须恰当,参照对象必须适当。要严格按照规范的要求,开展估价活动。通过公开渠道采集估价对象的信息资料,对权属不清、基础数据不明的,估价师要及时与委托方沟通,切实搞清评估对象必要的相关信息。要勤勉尽责,在司法评估的过程中,涉诉当事人或其代理人、法院、技术工作人员、房地产估价师四方必须到场,共同签字。要现场查勘,任何房地产项目评估,都必须是估价师到现场进行勘察,做到必查、细看、多想。评估流程要合规、选取参数要适当,评估报告要客观、公正,减少工作的无畏消耗,树立起客观、公正、诚信的企业行业形象。

        四、增强法律意识,提高服务水平。司法评估是一种法律行为,要增强估价执业人员法律意识,估价机构要定期搜集司法评估相关的法律规定和文件要求,定期培训学习,充实理论知识;规范执业人员的评估行为,培养执业人员面对多变环境时的应变能力和认真负责的工作态度。同时,也要积累实战经验,在实践中研究、探索、创新。                    

        全体房地产估价师以及专业工作人员都要提高对司法评估的认识,明确肩负的社会责任,坚持按规范、规程的要求,筑牢底线思维,以一流的服务精神,向社会提供高质量的估价服务。