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房地产抵押估价相关风险提示
信息来源:中国房地产估价师 发布日期:2021-12-06  浏览次数:265

近年来,房地产抵押估价特别是个人住房抵押贷款估价中存在“高估多贷”、伪造或篡改估价报告、以询价单等非正式估价报告代替正式估价报告、不对抵押物进行现场调查、恶性压低评估费造成估价质量低劣等乱象,加大了房地产信贷风险,扰乱了房地产估价市场秩序,损坏了估价行业社会形象。在此,提示广大房地产估价机构和经纪机构,房地产估价师和经纪人员,以及相关单位和个人特别注意以下几点。

一、不得高估抵押价值

部分房地产经纪机构和房地产经纪人员为了促成房地产交易,部分金融机构和信贷业务人员为了获取贷款业务,迎合购房人多贷款需求,要求或串通房地产估价机构和房地产估价师高估房地产抵押价值、干预评估结果。估价机构或估价师为了争取估价业务,不惜迎合其高估需求。这种行为变相降低了购房人的首付款比例,规避了房地产市场调控政策,不仅给房地产信贷带来潜在风险,也扰乱了房地产市场秩序

高估抵押价值的行为一旦被发现,估价机构和估价师很可能因出具虚假评估报告而被处罚,给金融机构造成经济损失的,还可能承担相应的赔偿责任。经纪机构和经纪人员、金融机构和信贷业务人员也将因干预估价而承担相应的法律责任。对此,估价机构和估价师应当独立、客观、公正,依法严格遵循谨慎原则开展抵押估价业务,不得迎合相关主体提出的“高估多贷”不合理要求。经纪机构和经纪人员,金融机构和信贷业务人员也不得利用渠道或委托人优势,要求或胁迫估价机构和估价师高估抵押价值,干预评估结果。

二、严防伪造估价报告

房地产抵押估价中,房地产经纪人员、第三方平台工作人员通过各种方式伪造估价报告骗取金融机构贷款的情况时有发生,如私刻公章、仿造签名假冒房地产估价机构、估价师名义出具估价报告;与估价机构工作人员串通,盗用空白的已签章(名)估价报告制作假的估价报告等,既严重侵害了估价机构利益,也扰乱了房地产信贷市场秩序。

为了避免遭受不必要的损失,估价机构应当建立健全内部管理制度,杜绝本机构人员主动或参与伪造估价报告;完善公章管理与使用登记,避免被不法分子盗用;加强有关证件资料及已签章(名)估价报告空白页管理,防止流出本机构。一旦发现私刻估价机构公章、冒充估价师资格、盗用空白报告等违法违规行为的,应追究相关人员的法律责任。

三、谨防篡改估价结果

部分房地产经纪人员、第三方平台工作人员等在传递房地产抵押估价报告时,利用装订简单、盖章不规范、结论页与签名盖章页分开等估价报告印制缺陷,采用拆解报告、调换报告纸张等手段篡改估价报告结论,既给估价机构带来了一定的名誉和利益损失,还可能导致较大信贷风险。

为了防止抵押估价报告结论被他人篡改,估价机构要规范制作估价报告文本,做好估价报告防伪,向金融机构等报告使用人提供估价报告真伪查询途径,并提醒其注意真伪识别。篡改估价报告的行为触犯了有关法律,要承担相应刑事责任,房地产经纪机构、第三方平台等要提升相关人员的法制意识,提醒其切勿铤而走险,因小失大。

四、慎用非正式估价报告

近年来,一些房地产估价机构迎合金融机构要求,出具自动评估或预评估结果、询价单等非正式估价报告,且不明确说明其使用限制,有的金融机构以此代替正式估价报告,作为抵押贷款放贷的参考依据。根据《城市房地产管理法》《资产评估法》等规定,国有商业银行的抵押估价应属于法定评估业务,应依法委托房地产估价机构和房地产估价师评估,并出具正式估价报告。

为了避免在信贷风险出现后受牵连,估价机构、估价师要提示金融机构,抵押估价业务应当依法正式委托,并根据《资产评估法》《房地产估价规范》等要求,出具完整抵押估价报告,加盖机构公章并由估价师亲笔签名。成套住宅抵押估价报告可以采用表格形式,但要涵盖估价报告应有要素,不得遗漏。尤其要注意,自动评估可用于贷前初步了解抵押物的市场价格或价值、贷后抵押物的市场价格或价值动态监测与重估,以及快速检验委托评估的评估价是否超出了正常合理区间,但是不得利用自动评估代替正式估价报告作为放贷依据来误导金融机构等贷款人。

五、必须对抵押物进行实地查勘

房地产抵押估价实践中,曾发生过多起因房地产经纪机构、第三方平台、购房人或金融机构提供虚假产权证明、隐瞒房地产瑕疵信息以及提供的资料不全或不实等,而房地产估价师未进行实地查勘,或实地查勘不规范导致估价报告中估价对象关键信息错误、与实际情况不符,甚至估价对象不真实存在,抵押价值严重高估、错估而被处罚甚至追究刑事责任的案件。

根据《资产评估法》《房地产估价规范》,实地查勘是房地产估价必不可少的程序,估价机构应安排至少一名房地产估价师对估价对象进行实地查勘并留存相关影像资料。估价师在实地查勘时要勤勉尽责并做好记录,不得走过场、流于形式。估价机构要坚决杜绝仅依赖经纪机构或第三方平台、购房人或金融机构等提供的书面资料进行估价而估价师不亲自进行实地查勘或雇人进行实地查勘。

六、不得恶性压价降低估价质量

一些房地产估价机构为了获取抵押估价业务,不惜恶性压低评估费进行不正当竞争。同时,抵押估价从过去的借款人委托并支付评估费,改为金融机构委托并支付评估费后,也出现了某些金融机构为了节省评估费而过度压低评估费的情况。估价机构长期过低收取评估费,必然会采取省略必要的估价流程等“偷工减料”的做法,势必导致估价质量大幅降低,估价报告粗制滥造。

估价机构和估价师要高度重视抵押估价的重要作用,正视相关风险,勤勉谨慎估价,严把估价质量关;坚决抵制以恶性压价等不正当手段招揽业务,破坏行业生态和可持续发展。同时,要提醒金融机构,不能为了节省评估费而低于成本付费、免评估费,否则必将带来估价低质量,造成金融信贷风险,最终会遭受更大损失